Hyresavkastning och beskattning av en placeringsbostad 2026

Hyresinkomst är kapitalinkomst

Hyresinkomst beskattas som kapitalinkomst. Skatten är 30 % av kapitalinkomsterna upp till 30 000 euro och 34 % för den del som överstiger det. Gränsen gäller alla kapitalinkomster sammanlagt, det vill säga hyresinkomster, utdelningar och överlåtelsevinster räknas ihop.

Skatt betalas inte på bruttohyran utan på nettoinkomsten, från vilken uthyrningsverksamhetens kostnader har dragits av. I Skatteförvaltningens exempel är hyresinkomsterna 9 228 euro per år och avdragen 4 068 euro, varvid den skattepliktiga inkomsten är 5 160 euro och skatten enligt 30 % är 1 548 euro.

Vilka kostnader kan dras av?

Avdragsgilla är utgifter som uppkommer för att förvärva hyresinkomst. Levnadskostnader kan inte dras av. De vanligaste avdragen för en aktiebostad är:

underhållsvederlag samt bostadsbolagets intäktsförda kapitalvederlag (se nedan)
årliga reparationer som dras av under betalningsåret
annons- och förmedlingskostnader för att få en hyresgäst
räntor på lån som tagits för att skaffa en hyresbostad, som dras av i sin helhet från kapitalinkomsten
grundförbättringar, såsom större renoveringar som tillhör aktieägaren, för vilka man på begäran kan göra jämna avskrivningar under högst 10 år

Finansieringsvederlag: intäktsfört eller fonderat

Avdragsgillheten för finansieringsvederlag (kapitalvederlag) beror på hur bostadsbolaget bokför det. Om bolaget intäktsför vederlaget kan hyresvärden dra av det under betalningsåret. Om vederlaget fonderas kan det inte dras av från hyresinkomsten, utan det läggs till aktiernas anskaffningsutgift och beaktas först när bostaden säljs.

Kontrollera praxis hos bostadsaktiebolagets fastighetsskötare eller i bokslutet. Detsamma gäller vederlag som betalats under renoveringen av en bostad: de är avdragsgilla endast om bostaden samtidigt används för uthyrning.

Möblerad bostad och hushållsapparater

Om du hyr ut en möblerad bostad och inte har utredning om de faktiska kostnaderna kan du göra ett schablonmässigt möbelavdrag: högst 40 euro i månaden för en etta eller ett rum och 60 euro i månaden för en tvåa eller större bostad. Avdraget beror inte på antalet hyresgäster.

Om de faktiska kostnaderna kan påvisas kan de dras av helt. Möbler och hushållsmaskiner dras av under anskaffningsåret om den oavskrivna anskaffningsutgiften är under 1 200 euro. Annars skrivs de av med en årlig restvärdesavskrivning på högst 25 %. Fasta hushållsmaskiner, såsom kylskåp, spis och diskmaskin, kan dras av utöver möbelavdraget.

När utgifterna är större än inkomsterna

Om kapitalinkomsterna inte räcker till för avdrag av räntor uppstår ett underskott i kapitalinkomstslaget. Av underskottet avdras 30 % som underskottsgottgörelse från skatten på förvärvsinkomster. Gottgörelsen har maxbelopp som bör kontrolleras i Skatteförvaltningens anvisningar. Räntor på lån för egen bostad har inte kunnat dras av från och med skatteåret 2023, men räntor på lån för hyresbostad är fortfarande avdragsgilla.

Fastighetsägaren kan göra avskrivningar på byggnaden: högst 4 % per år för en bostadsbyggnad och högst 7 % per år för till exempel ett lager eller en butik. Ägaren av en aktielägenhet gör inga byggnadsavskrivningar.

Beräkning av hyresavkastning

Bruttohyresavkastningen räknas ut genom att dividera ett års hyresinkomster med bostadens skuldfria anskaffningspris. I nettohyresavkastningen dras först vederlaget, reparationer, tomma månader och andra kostnader av från hyresinkomsterna. Nettoavkastningen visar bättre vad som faktiskt blir kvar åt investeraren, och avkastningen efter skatt fås när kapitalinkomstskatten dras av från nettoinkomsten.

I beräkningarna lönar det sig att använda områdets faktiska hyror i stället för begärda priser. Hyresradar visar Statistikcentralens kvadratmeterhyror per stad, så du kan jämföra din egen bostads hyra med områdets medelnivå. Guiden är inte placeringsrådgivning.

Anmälan och betalning av skatten

Alla hyresinkomster och de kostnader som hänför sig till dem ska anmälas till beskattningen, även om inkomsten är liten. Inkomsterna för innevarande år kan anmälas i MinSkatt (OmaVero) i takt med att de inflyter, och uppgifterna överförs till nästa vårs förhandsifyllda skattedeklaration. På papper anmäls hyresinkomster från en aktiebostad på blankett 7H. Även inkomster som erhållits via uthyrningsplattformar ska anmälas, eftersom Skatteförvaltningen får uppgifter om dem. Om du äger bostaden tillsammans med någon annan, anmäl endast din egen andel av inkomsterna och kostnaderna.

Skatten på hyresinkomst kan betalas redan under inkomståret, antingen genom att höja procenten på skattekortet för lönen eller genom att ansöka om förskottsskatt, som betalas i 2–12 rater. På så sätt undviker man restskatt. Verifikaten måste sparas i sex år efter skatteårets utgång.

Vanliga frågor

Hur mycket skatt betalas på hyresinkomst?

På nettohyresinkomsten betalas kapitalinkomstskatt 30 % upp till 30 000 euro och 34 % på den överskjutande delen.

Kan finansieringsvederlaget dras av från hyresinkomsten?

Endast om bostadsbolaget intäktsför det. Fonderat finansieringsvederlag läggs till aktiernas anskaffningsutgift.

Hur stort är inventarieavdraget?

Schablonavdraget är högst 40 euro per månad för en etta eller ett rum och 60 euro per månad för en större bostad.

Hyresradar samlar ämnets siffror, tidsfrister och tjänster på ett ställe. Öppna Hyresradar →

Räkna själv

Färdiga verktyg

Hyresvärdens kalkyl och dokumentmallar · Hyresavkastningskalkyl och 9 Word-mallar: uppsägning, hyreshöjning, varning, deposition, flyttbesiktning
Flyttlista · Flyttens uppgifter på en tidslinje från 8 veckor före till flyttdagen

Källor

Artikeln är allmän information och ersätter inte anvisningar från en myndighet, jurist eller rådgivare. Kontrollera aktuell information i källorna.