Vuokratulo on pääomatuloa
Vuokratulo verotetaan pääomatulona. Veroa maksetaan 30 % pääomatuloista 30 000 euroon asti ja 34 % sen ylittävältä osalta. Raja koskee kaikkia pääomatuloja yhteensä, eli vuokratulot, osingot ja luovutusvoitot lasketaan yhteen.
Veroa ei makseta bruttovuokrasta vaan nettotulosta, josta on vähennetty vuokraustoiminnan kulut. Verohallinnon esimerkissä vuokratuloja on vuodessa 9 228 euroa ja vähennyksiä 4 068 euroa, jolloin verotettava tulo on 5 160 euroa ja veroa 30 %:n mukaan 1 548 euroa.
Mitä kuluja voi vähentää?
Vähennyskelpoisia ovat menot, jotka johtuvat vuokratulon hankkimisesta. Elantomenoja ei voi vähentää. Tavallisimmat vähennykset osakehuoneistossa ovat:
- hoitovastike sekä taloyhtiön tuloutettu pääomavastike (ks. alla)
- vuosikorjaukset, jotka vähennetään maksuvuonna
- ilmoitus- ja välityskulut vuokralaisen hankkimisesta
- vuokra-asunnon hankkimiseen otetun lainan korot, jotka vähennetään pääomatuloista täysimääräisinä
- perusparannukset, kuten osakkaalle kuuluvat isommat remontit, joista voi vaatimuksesta tehdä tasapoistot, enintään 10 vuoden ajalle
Rahoitusvastike: tuloutettu vai rahastoitu
Rahoitus- eli pääomavastikkeen vähennyskelpoisuus riippuu siitä, miten taloyhtiö kirjaa sen. Jos yhtiö tulouttaa vastikkeen tuloksi, vuokranantaja voi vähentää sen maksuvuonna. Jos vastike rahastoidaan, sitä ei voi vähentää vuokratulosta, vaan se lisätään osakkeiden hankintamenoon ja otetaan huomioon vasta, kun asunto myydään.
Tarkista käytäntö taloyhtiön isännöitsijältä tai tilinpäätöksestä. Sama koskee asunnon remontin ajalta maksettuja vastikkeita: ne ovat vähennyskelpoisia vain, jos asunto on samaan aikaan vuokraustoiminnan käytössä.
Kalustettu asunto ja kodinkoneet
Jos vuokraat asunnon kalustettuna eikä sinulla ole selvitystä todellisista kuluista, voit tehdä kaavamaisen kalustevähennyksen: enintään 40 euroa kuukaudessa yksiöstä tai huoneesta ja 60 euroa kuukaudessa kaksiosta tai suuremmasta asunnosta. Vähennys ei riipu vuokralaisten määrästä.
Jos todelliset kulut voi osoittaa, ne voi vähentää kokonaan. Kalusteet ja kodinkoneet vähennetään hankintavuonna, jos poistamaton hankintameno on alle 1 200 euroa. Muuten ne poistetaan enintään 25 %:n vuotuisella menojäännöspoistolla. Kiinteät kodinkoneet, kuten jääkaappi, liesi ja astianpesukone, voi vähentää kalustevähennyksen lisäksi.
Kun kuluja on enemmän kuin tuloja
Jos pääomatulot eivät riitä korkojen vähentämiseen, syntyy pääomatulolajin alijäämä. Siitä 30 % vähennetään alijäämähyvityksenä ansiotulojen verosta. Hyvitykseen liittyy enimmäismääriä, jotka kannattaa tarkistaa Verohallinnon ohjeista. Omistusasunnon lainan korkoja ei ole voinut vähentää verovuodesta 2023 alkaen, mutta vuokra-asunnon lainan korot ovat edelleen vähennyskelpoisia.
Kiinteistön omistaja voi tehdä rakennuksesta poistoja: asuinrakennuksesta enintään 4 % ja esimerkiksi varastosta tai myymälästä enintään 7 % vuodessa. Osakehuoneiston omistaja ei tee rakennuspoistoja.
Vuokratuoton laskeminen
Bruttovuokratuotto lasketaan jakamalla vuoden vuokratulot asunnon velattomalla hankintahinnalla. Nettovuokratuotossa vuokratuloista vähennetään ensin hoitovastike, korjaukset, tyhjät kuukaudet ja muut kulut. Nettotuotto kertoo paremmin, mitä sijoittajalle oikeasti jää, ja verojen jälkeinen tuotto saadaan, kun nettotulosta vähennetään pääomatulovero.
Laskelmissa kannattaa käyttää alueen toteutuneita vuokria eikä pyyntihintoja. Vuokratutka näyttää Tilastokeskuksen neliövuokrat kaupungeittain, joten voit verrata oman asuntosi vuokraa alueen keskitasoon. Opas ei ole sijoitussuositus.
Ilmoittaminen ja veron maksaminen
Kaikki vuokratulot ja niihin liittyvät kulut on ilmoitettava verotukseen, vaikka tulo olisi pieni. Kuluvan vuoden tulot voi ilmoittaa OmaVerossa sitä mukaa kuin niitä kertyy, ja tiedot siirtyvät seuraavan kevään esitäytettyyn veroilmoitukseen. Paperilla osakehuoneiston vuokratulot ilmoitetaan lomakkeella 7H. Myös vuokrausalustojen kautta saadut tulot on ilmoitettava, sillä Verohallinto saa niistä tiedot. Jos omistat asunnon yhdessä toisen kanssa, ilmoita vain oma osuutesi tuloista ja kuluista.
Vuokratulon veron voi maksaa jo tulovuonna joko korottamalla palkan verokortin prosenttia tai hakemalla ennakkoveroa, joka maksetaan 2–12 erässä. Näin välttyy jäännösverolta. Tositteet on säilytettävä kuusi vuotta verovuoden päättymisestä.
Usein kysyttyä
Paljonko veroa vuokratulosta maksetaan?
Nettovuokratulosta maksetaan pääomatuloveroa 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % sen ylittävältä osalta.
Voiko rahoitusvastikkeen vähentää vuokratulosta?
Vain, jos taloyhtiö tulouttaa sen. Rahastoitu rahoitusvastike lisätään osakkeiden hankintamenoon.
Paljonko kalustevähennys on?
Kaavamainen vähennys on enintään 40 euroa kuukaudessa yksiöstä tai huoneesta ja 60 euroa kuukaudessa suuremmasta asunnosta.
Valmiit työkalut
- Vuokranantajan laskelma · Vuokratuotto, verot ja kulut sekä vuokrauksen tarkistuslista
- Muuttolista · Muuton tehtävät aikajanalla 8 viikosta muuttopäivään
Lähteet
- Verohallinto: Vuokratulojen verotus (VH/7418/00.01.00/2025)
- Verohallinto: How is the tax calculated? (vuokratulo)
- Verohallinto: Furnished rentals
- Verohallinto: Korko tuloverotuksessa
- Verohallinto: How to report rental income and pay tax
Artikkeli on yleistä tietoa eikä korvaa viranomaisen, juristin tai neuvojan ohjetta. Tarkista ajantasainen tieto lähteistä.